征收物业税后的三大猜想 如果征收房价会降吗？By: user18789, 2007/10/30 10:11 物业税一旦“实转”，对房价、住房消费将带来很大影响
正当人们还在为房贷新政如何认定“第二套房”而纠缠不清之时，物业税“空转”区域扩大以及有可能即将实施的消息又接踵而至。据悉，继北京、江苏、深圳等六省市之后，近日国家税务总局和财政部又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税试点地区。虽然目前物业税仍处在“空转”阶段，但社会各界对物业税已投入极大关注，“实转”后可能对房地产市场、房价等带来的影响以及如何征收等也是众说纷纭。
物业税
也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税额会随房产市值的升高而提高。
征收物业税后的三大猜想
房价会降吗？
一提到物业税，无论是专家、业内人士还是普通老百姓，第一个反应就是房价会不会降。在这个问题上，专家及业内人士各方看法不一。
社科院金融研究所研究员易宪容认为，公平公正的物业税体系，可以使房价增长过快的问题得以解决，并使房价降下来。据估算，一位普通购房者在购一套住房的过程中，有30%~40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，开发成本和房价均会有所下降，但具体下降多少受很多因素牵制。
持不同观点的人士则认为，物业税对房价的影响甚微。因为房价增长主要是由市场供求关系决定的，当需求远远大于供给的时候，房价会自然会上涨。如果物业税出台造成房价下降，那么届时市场需求又将因此受到刺激，更多消费者会选择购买住房，这时房价又会出现攀升局面。
真能抑制炒房吗？
尽管物业税仍在空转阶段，但房地产开发商已经感受到“山雨欲来风满楼”的气势，部分开始调整项目销售的步调，提前推出其部分项目。
业内人士认为，开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投资性需求的抑制作用较大，将促使楼市投资者加快卖出多余的住房，这样不仅可以盘活流通率比较低的二手房市场，也能缓解一手房市场压力。国土资源部土地利用司副司长束可欣日前表示，目前房市中的投机行为相当普遍，需要通过深化财税政策改革来调整利益分配格局，而如果实施不动产税制，就可以抑制投机、打压房价。“如果实行不动产税制，所有买房的人恐怕要考虑大量买房是否合算的问题”。
会买得起房住不起房吗？
对购房者来说，物业税开征必将增加持有成本，如果物业税的税率水平高于银行贷款利率水平，多数人必然不会再将购房作为一种投资行为，持有多套房的人也会出售房产以降低持有成本。
东北财经大学财政税务学院副教授李晶曾在接受记者采访时表示，当人们减少买房计划时，市场经济下的房价自然回归到正常的市场价格上。从这一角度讲，物业税不会对自住型房屋购买者产生不利影响，在其购房环节能享受由于物业税出台而可能带来的低房价的好处；在其拥有环节，会由于物业税的减免而无需付税，可谓利好。所以对于大部分的普通民众来说，大可不必担心“买得起住不起”的情况出现。
征收物业税的四大疑问
按面积还是按市值来计税？
财政部相关负责人曾透露，物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
但谈及物业税征收时，最直接的一个问题是应该按面积还是房产价值征收？有人建议应按住房面积征收。但这也有问题，一套位于城市四环外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税，但位于市中心的小户型住房售价可能比四环外的120平方米住房还要高出许多。
物业税的计税依据，国际上通行的做法是依据房产的市场价值而不是面积，即以评税价格作为计税依据。我国可能也会采用这种国际上通行的方式。
房屋价值评估体系怎么定？
根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。事实上，即使我国的物业税有健全的产权制度作为基础，房屋价值评估依然是一大难题。
以面积还是以套数定起征点？
关于起征点有两种看法，其一是以面积为限，其二是以套数为限。
全国政协委员王翔指出，业内有关调查机构资料显示，购买小户型的人群很大一批是投资者，而在国内许多城市，真正自住人群很大程度上集中购买90至120平方米的房子。因此，建议政府考虑把征收的门槛提高到120平方米以上。还有专家认为，国家对140平方米以上的大户型开发和销售一直持抑制态度，经过相关计算，物业税界定值应为144平方米。而如果以房产套数为征税界定点，李晶指出，对拥有多套住房的都应当征税并应当设置高税率征税。
税率究竟会是多少？
对于税费的征收标准，依据全国各模拟试点城市的情况分析，中央财经工作领导小组的有关专家已作了测算，认为如果以超过0.8%的税率征收物业税，则可能增加居民的税收负担。国家发改委投资所副所长程选曾透露,“考虑到首次开征房地产税，因此税率不宜定得过高，税率可能设定在0.3%至0.8%之间。”
另一种说法认为，国家应当确定物业税幅度在0.1%-3%之间，由地方根据本地区情况具体确定适用税率。
还有人认为，为鼓励自住、抑制投资和投机需求，预计物业税对普通商品房、高档商品房以及多套住房分别实行不同的税率。
~ 2007年10月30日 成都商报
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