奥运会透支中国房价 2008楼市将出现拐点？By: user18789, 2007/11/14 01:10 2008年是个拐点。这是王小广日前发布的最新研究报告作出的预测：目前，我国各项经济指标显示，经济进入周期性繁荣的顶部区，顶部可能出现在明年上半年。
因为王小广特殊的身份--"国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任"--这份报告又被看成来自"高层"的声音。不少人作出"明年将继续抑制流动性过剩，重点调控房价，楼市拐点将出现"的解读。对此，王小广向本报记者澄清道："这是个别人的行为，我并没说房价要跌，不要再为难专家了。"
由此可见，面对房价，专家们也失去了"唱衰"的勇气。但是否"全城"缄默，房价就一帆风顺？从目前的市场来看，显然不是：理由一是房价多年累积超出大多数人的实际接受能力；理由二是一系列调控政策累积效应放大，房价见顶信号强烈；理由三是目前房价的火热，是因为老百姓对通货膨胀的恐惧和对人民币的信心不足，只是一种虚华。
一线城市集体遇冷
私下与开发商聊天时，不少人表示，"新政"直接导致他们的销售放缓，"至少减少了10个百分点"。这里所指的新政是9月27日深夜，央行联合银监会发表的通知--第二套房首付增至四成，利率增至1.1倍。
随后，北京、上海、深圳等房价矛盾最激烈的一线城市，出现了"颓势"。深圳中原深港研究中心总监张伟称，若第二套房贷款新政能得到严格实施，将抑制过剩的投资需求，深圳楼市方向有望就此得到扭转，房价有可能比高峰时期下降三成。
从市场行情，跟一些言论看来，一线城市已经遭遇了楼市冷冬期。但是否是与新政有直接关系呢？其实，从下半年开始，北京、深圳、上海三大住宅城市，已经有有价无市的迹象：深圳的房地产交易市场陷入漫长冰河期；北京的投资者正在撤离楼市；上海的买家持币观望。而广州，楼市尽管依旧火爆，却只是二手房市场一改之前频繁"加价"的做法，悄悄调低了挂牌价。
业内人士称，导致这个现象的原因，其实来自多年房价的累积，"目前楼市已经超出人们的实际消费能力了"。相关数据显示，2003年到2006年，广州房价已经翻了近2倍，分别为：3888元、4618元、5117元、6373元。到2007年9月，该市一手房均价已达11290元。
在武汉的售楼小姐依旧"牛气冲天"的时候，从深圳传来的市场行情，让人羡慕万分：从7月开始，深圳许多开发商明升暗降，不少开发商打折促销--房价除了可打7.5折外，部分户型还附送装修、家电，售楼小姐的态度比上半年也有了180度的大转变。
政策累积效应爆发
由一线城市蔓延的"冷空气"，不仅仅只是房价累积的效应，还包括来自政策方面的累积力度。
经济学家茅于轼认为，高房价的支撑点是流动性资金充裕。而2007年的调控关键点，正是抑制流动性资金过剩。不少业内专家对于国家宏观调控基本有个共识：流动性资金充裕背景下，调控地产仍主要是从源头上控制，紧缩银根回收流动性；此外，针对房价飞涨主要因地价飙升推动现象，调控矛头还将指向土地供应。
关于土地供应的调控，最新的消息来源于10月28日，国土资源部相关负责人在对近期土地调控政策进行解读时的强调：各地土地管理部门要加大闲置土地清理力度，重点对囤地开发商进行查处，为此国土部门已经制定了详细的方法。
中国人民大学管理学院教授严金明在接受采访时表示，国土部门的方法，将从三个方面影响未来土地市场的供应：一是在土地出让规模上，土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内；二是对开发项目严格控制三年的开发周期，如果开发商三年未完成项目开发将受一定惩罚；三是在土地出让文件中将说明三年必须开发完毕的条件，开发商在受让土地时也必须接受和作出相应承诺。
而由土地市场衍生出来的话题就是：以积极的土地供应政策来增加房屋供应量，进而以增加供应来稳定房价。
向"囤地"开刀的根本原因有两个：一是因为自增加土地供应政策启动以来，房价仍在快速上涨，同时增加供应的土地被手中有大量资金的房地产上市公司囤积。 第二个原因是，在土地供应上，有"守住18亿亩耕地"这条红线。土地管理部门无法再过多增加土地供应量，以解决房价问题。
业界人士表示，调控土地，只是从源头开始整治，"接下来肯定会有一系列政策配套实施。"
购房者心理的成长
在接受本报记者专访时，中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞提出一个观点，也可以解释房价可能出现"拐点"："目前中国民间投资渠道狭窄，从目前来看，唯股市和楼市。"随着股市直上6000点的豪情，楼市有暗藏的悲伤，而另一方面，人民币的价值越来越得到体现，以前市民因为信心不足，需要通过投资不动产来抵制对通货膨胀的恐慌心理，也将得到调整。
此外，在另两层因素的集体发力下，楼市中的重要支柱力量--买方，将进入观望。从供需关系上解读，楼市进入"拐点"不再仅仅是一个"警告"。
国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任
王小广：奥运会已经透支房价
预测1
预计国内房地产在2008年下半年后将进入适度调整期，将使投资增长有所减速。房地产特别是住宅的繁荣已经持续10年，我们估计在2008年奥运会之前，房地产仍将保持偏热增长态势，正处于中期繁荣的顶部区域，但由于受多重因素的作用，房地产在奥运会后可能步入中期调整期。
这些因素是：持续过高的房价对住宅需求的抑制作用、供给的释放及货币信贷的收缩效应以及人们对奥运会后房价上涨预期的变化等。房地产调整将明显地带动钢铁、水泥等相关产业调整，整体投资增长将会逐步放慢。另外，受出口政策调整的影响及世界经济增长可能逐步放慢的影响，出口增长将趋于放慢，对投资增长也将起到一定的抑制作用。
预测2
价格调控的重点是房价而不是物价，同时加强物价监管和调节。今年二季度以来的价格大幅回升是结构性的，并不会导致全面的通货膨胀，影响经济增长稳定和金融危险的价格因素主要是房价的长期过快增长，而不是物价，对股市过热的调控也相对容易，将产业升级与资本市场加快发展结合起来，并配合以合适的金融调控政策，股市会保持稳健增长。价格调控的重点是房价，抑制房价过快增长主要是要调整房地产政策，可以从以下几方面着手：
一是住房基本政策是只鼓励家庭拥有一套住房，而对投资性住房采取较严厉的抑制政策，同时限制外籍人员购买住房；二是加大税收调节作用，尽快出台征收不动产税政策，促进"卖房"；三是对购买第二套以上住房采取严厉的金融抑制政策，将购买第二套以上住房的首付提高到40%以上，并将其利率调整大幅提升，以抑制住房的投资需求。
房价与供需的相关性
启动、升温、过热、过剩、衰退、触底、反弹。仿佛宿命，房地产的市场进程以抛物线的姿态，不断从起点走到终点，又从终点回到起点。一个矛盾如何解决，成为宿命的突破点--如何均衡过热与过剩。
从卖方市场到买方市场，不仅仅是一个字的转变，其中牵连着一个市场的质变，更深层的意义在于"物以稀为贵"的千古定律。
卖方市场还是买方市场，专家、学者、政府、市民各有其声。一方面害怕供应少，房价上涨过快，影响市场健康；另一方害怕供应多，市场出现泡沫，影响市场发展。如何寻找一个中间点，使房地产行业站在市场的分水线上，健康有秩序地发展？这正是儒家所倡导的"中庸之道"。
与人闲谈时，发现一个颇具意味的现象--不同身份的人看见了不同的房地产市场。身边众多朋友纷纷表示，买房难，买好房更难，买符合心意的好房难上加难。
这里透露出的信息，让人内心十分不舒畅--金钱，似乎成为房地产宿命论的突破点。有钱，就有房，有钱人的市场是个买方市场。而没钱，即使满城都是空置房，也只能望而生叹。所以，关于房地产市场的现状，是买方还是卖方，已没多少意义，真正的意义在于，到底如何让更多的人有房可住。市民关心着这个问题，政府亦然，廉租房制度的建设，与经济适用房建设力度的加大，都是政府对房地产市场调整的利好讯号，而开发商们在经历了暴利时代以后，也在思索一种叫社会责任的荣誉。
一个最理想化的状态：当开发商与政府步履一致，当政策与民意一致，房地产行业或许就能与宿命论有所抗争。
也许，离中庸尚有距离，但我们已在渐渐逼近。（屈虹晖）
~ 2007年11月13日 中财网
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