英国的公屋政策对中国遏制房价的借鉴

　　英国房价的突然性逆转标志着西方世界最坚挺的房地产交易区发生了重要变化,这也是英国房价首次出现真正的下挫。根据皇家特许测量员协会最新公布的数据显示,英国9月份房价以两年来的最快速度下滑,9月的房价指数为-14.6,达2年来最低点。而国际货币基金组织在其最新发布的<全球经济情况报告>中警告英国住房市场面临"暴跌"的可能,在过去10年间,英国房价上涨了两倍,高估的幅度大约为50%,远高于美国(而美国现在正遭受次级债的困扰)。

　　英国房价走势转变之快让人瞠目结舌。仅仅在8月份,众多机构和国际炒家还给出大胆预测,认为英国房价坚挺性无可怀疑,他们的理由跟中国房地产"任志强们"的观点几乎相同:伦敦以及周边地区的住房需求强烈(外部买家,例如俄罗斯、中东炒家很多,而伦敦是世界上最顶级的豪华城市);有奥运牌可打(2012年的奥运主办国)、英伦岛国也存在土地紧缺,而英国的经济增长率将会在未来几年保持稳定水平(英国经济增长保持在2.5%左右)、英镑的升值效应会提升地产的价值。所以,英国的"任志强们"大胆预言:在2012年之前,英国的房价不存在任何下跌的可能。

　　但是,这个预言的破产速度比任何人都预料要快。真正让英国房价逆转的"导火线"是8月份英国布朗新内阁新推出公屋冲击计划。布朗内阁表示,英国政府有责任建立更多的公屋来冲击市场,将那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群解救出来。布朗认为,英国政府应该大力推进公屋建设(公屋将排斥国际购买力,因为它只对英国国籍的没有住房产权的人口)来分流英国房市上的"非理性购买力"。布朗公布了一项住房保障计划,计划的核心内容是截至2020年英国将修建不少于300万套公屋。而在布朗任期内,每年的公屋建设数目将不低于7万套。要知道,英国的总人口不过6000万人,英国的国土面积和人口规模的配比也并非丰裕,英国也一直存在着财政紧张问题,但英国政府并没有放弃其自由市场哲学,让庞大的公屋计划基本覆盖了所有的国民,稳定其国民对房价的恐慌性预期(配合用提高利率的做法来逐步遏制过度需求);并且还保证了非保障型住房市场(即商业地产市场)的绝对自由性(让第一套房的人都能买个房住,让富人们随便炒房去吧)。

　　现在很多英国高房价既得利益者都抱怨英国的利率政策和攻击公屋政策,他们希望给公众传导一种意识,即提高利率导致房价下跌,但利率政策是暂时的,当英国经济不佳的时候,英格兰银行会快速降息来帮助房地产既得利益者。不过,作为世界上最好的中央银行之一——英格兰银行已经冷冷地回击了这种言论。英央行行长默文10月9日表示,不会为了解救高负贷成本的贷款者而降低基准利率,央行不会对房地产市场或银行系统伸出任何援手(这其实是在鼓励房地产投机),"因为这是咎由自取"。

　　更重要的是,英国房价如此快速逆转的根本性诱因是英国的"公屋冲击政策"(类似中国的经济适用房和廉租房)。英国公屋冲击计划的起因是"不能让英国人用9倍的年收入买房,因为风险太高了",但如果对照中国的房价收入比,可以发现这根本是小巫见大巫。更令人愤懑的是,中国很多幼稚的自由经济学家一直是"公屋冲击计划"的反对者。他们最新的策略是反对经济适用房系统,谨慎地赞同廉租房系统。必须承认,过去的经济适用房系统存在寻租,真正的经济适用房系统应该是"废止任何强势单位或者企业修建为本单位职工的经济适用房",将分配的对象扩展到社会大众,然后以工作年限、户籍、收入、无任何产权房为条件向社会公布其分配规则,并将初步的入选者上网公布,让社会公众给予监督。经济适用房应该是那些小户型(60平米以下)、密集式(容积率很高)、无享乐价值的住房。经济适用房系统应该是将城市的工薪阶层从高房价中解救出来的系统,而不是特权性的系统。当经济适用房系统建立之后,房价自然会回落,而房价决定房租,民间自动会形成一个廉租房系统,让更多低收入者租上城市房子。

~ 21世纪经济报道 2007-10-26

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