美国公共住宅政策的特点 (转)

1.房源的多样化。美国公共住宅的来源很多，概括起来主要有以下4种：

从30年代开始，联邦住宅管理局就利用贷款和补助金补助地方营建公共住宅，供应低收入家庭。地方政府获得建造、拥有和经营公共住宅的权利。到1982年，此类公共住宅约占住宅总量的1%,联郭住宅管理局拥有其中的130万套。

从70年代开始，美国政府减少了直接建房的做法，转而支持私人机构开发建设低收入家庭住宅。刘于房地产企业按政府标准兴建、经营低收入住宅，政府减免有关税费，提供贴息贷款，提供低价公有土地，用以降低成本。1986年，联邦减免税的优惠待遇规定，在为低收入家庭建房后的10年内可享受其住房建造成本70%的减免税。同时政府提供低息贷款，鼓励公房承租者修复现有公房，在房屋改建翻新并偿还政府贷款后，参与旧公房改建的原住户可作为一整体共享改建后房屋的所有权。这样，原归政府所有的公房就转变为集体所有的公房。

联邦政府通过放宽某些区域的住宅容积率、建筑密度的规划控制，要求房地产企业为低收入家庭提供一定比例的低于市价的住房(这个比例一般为10%一35% )。它首先在加利福尼亚州的奥克兰市开始实施，以后推广到美国各地。

另外，近年来美国经济的迅猛发展，居民收入增多，越来越多的富裕居民搬进了高级豪华的住宅，他们原来的住房就由较富裕的人租用或购买。而这些较富裕者原有的住宅又成为了低收入家庭租住或购买的目标，如此一环接一环形成一根淘汰式的链条。这种淘汰制解决了部分低收入家庭的住房问题，但是淘汰制本身不能使低收入居民的居住条件改善。

2.控租与补贴。控租是通过立法对公共住宅的租金加以限制。美国的控租主要是由地方以立法的形式做出规定，并通过投票方式进行表决。如多数票认为租金太高时，地方议会倾向于控租，尤其在通货膨胀时期，住房消费作为从属于地方政府控制的重要消费领域更加显得地位突出，控租也就受到关注。在控租政策作用下，美国公共住宅的租金长期以来只占低收入家庭收入的25%,其绝对数额比最低市价租金还低20%。但随着限租法规的作废，目前公共住宅的房租已占低收入家庭收入的30%。

美国对低收入家庭的住宅补贴先后经历了以下4种形式：①砖头补贴。它于1965年开始实施，由联邦政府直接拨款补贴给建房者，补贴额为租户收入的25%与市价租金的差额。②房东补贴。尼克松时期，联郭政府向房东提供补贴，补贴额为市价租金与贫穷家庭收入一定比例的差额。③住房券。它于1975年在4个城市实施，现在几乎遍及美国每个城市。这种住房券是政府发给低收入者用以领取住房补贴的凭证。持券人可根据白己的职业特点，白由选择居住地，只需缴纳不超过自己收入30%的房租，不足部分由政府负责支付。住房券只能用来支付房租，个人不能以住房券向政府兑取现金。这种补贴方式使受补贴者有选择住宅的余地同时也提高了人口的流动性。④现金补贴。里根上台后，联邦政府对低收入家庭直接提供现金补贴，补贴额为市价租金的70%。

3鼓励低收入家庭购房。联邦政府鼓居民家庭包括低收入家庭拥有自己的住宅。为此，联邦政府提供以下两种优惠政策①税收减免。联邦政府对第一次购房者实行个人所得税减免，即第一次购房支出（包括首期付款及每年抵押货款偿还额）可以从个人所得税的税基中扣除。地方政府对第一次购房者减免不动产税若干年。②抵押贷款。美国拥有世界上最为发达、完整的房地产金融体系。金融机构对第一次购房者提供低息贷款或抵押贷款担保。联邦住宅管理局对住宅贷款进行担保，最高担保额为9.7万美元（美国中等水平的住宅售价为7-10万美元）。购房者向联邦住宅管理局支付相当于担保额3.8%的手续费。购房者经过担保后.首期付款只需售价的5%,货款额可达房价的80% —96%,还款期达20 - 30年.利率一般只有6%一8%，低于其他长期贷款利率。

4防止贫民窟的出现。美国政府在实施公共住宅政策的过程中发现，在某一个地区兴建公共住宅只能在一定程度上改善低收入者的居住条件，而不能从根本上使该地区发展滞后问题得到彻底解决，为此必须进行综合治理。在1966年的住房法中，联邦政府提出了“样板城市”计划，试图对住房及城市化所带来的一系列问题从教育、就业、保障、娱乐、治安、社区服务等多方面同时努力，进行系统整治，克服过去各自为政的分散状态。60年代末美国150个城市居民骚乱及80年代洛杉矶黑人暴动，更加坚定了美国政府推行这一计划的决心。但尽管如此，美国贫富差距(包括住房)有进一步扩大的趋势，目前住在贫民窟的人占全国总人口的8%。

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