房地产市场或现抛房潮By: user18789, 2007/11/29 18:25 记者近日走访温州市区几家大型中介机构了解到，眼下二手房市场，买主少了，焦急的卖主多了，房源挂牌量也增加了。
老房贷受“挤压”，提前还贷露苗头
市区的程先生最近特别烦，今年央行五次加息后，自己的一套房子办理的按揭明年还款压力肯定会加大，他在考虑要不要提前还款。
自2006年8月19日央行将个人自营性住房贷款5年以上的利率上调至6.84%后，又于今年5次加息，个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83%，加息的幅度接近1%。而最近几个月连续高位运行的物价指数又大大增加了年内第六次加息的预期。
按照规定，明年1月1日将执行新利率，随着新年临近，“老房贷”压力增大。这意味着，程先生明年的按揭月供额要把5次加息的结果一次性计算在内。程先生的按揭是今年2月份办理的，共贷款50万元，期限为20年，当时银行给予的利率为6.84%，并按照0.85倍优惠执行，最终利率为5.814%，目前程先生每月需还款3773.78元。程先生请银行工作的人员为自己计算了一下，如果明年按照新利率计算，他的月供要增加两百多元。
两百多元的月供增加额对年收入十万多元的程先生来说，影响还不算大，但让程先生烦恼的是，自己投资的股票正被套牢，这一阵子的震荡行情中，非但没赚钱，而且把上半年的利润也赔了一部分进去，加之近期楼市低迷，房价有所回落，同时市场上传闻的物业税等可能的后续房产调控政策也呼之欲出，这些都成了程先生欲将房产出售，或是套现股票提前还款的动因。
记者致电市区多家银行贷款部门了解到，尽管目前银行提前还款并无明显增加，但咨询相关事宜的来电量有所增加。而据与银行业务往来甚多的21世纪不动产温州区域公司金融部总监方海(方海博客,方海新闻,方海说吧)彬介绍，由于近期二手房成交低迷，由此产生的提前还款并不多甚至比上半年会减少，“但我们近期在银行办理按揭业务时，发现无房产交易的提前还款却在增加，这在以前是不多见的。”方海彬认为，这在某种程度上印证了贷款人提前还款的意愿在增强。
二手房成交低迷，挂牌房源在增加
从程先生的例子来看不难发现，由于对未来楼市走势的不确定，加上加息等原因导致的房屋持有成本提高以及对明年物业税推出的预期影响，使得房主尤其是一些囤房族的心理产生压力。
中介机构反馈的信息似乎也印证了这一点。记者从海螺置业、21世纪不动产、天浩置业等市区几家大型中介机构了解到，今年第四季度以来二手房交易量较去年同期下降50%以上，而与之相对应的是房主挂牌出售现象正在悄然增多，相比上个月出售房源量增长了20%~30%。
在一家中介所张女士告诉记者，她在温州除自住房外还拥有三套投资住宅，购入近两年来，三套房产平均升值幅度接近一倍，而其拥有的房产在资金短缺时还可以融资用做周转，因此她声称这两年来持有房子选择是正确的。但形势在这几个月起了变化，首先是银行不再受理商业抵押贷款，融资渠道受阻，明年银行按揭额又要增加，持有成本将上升。思来想去她决定在中介挂出部分房产出售。她坦言，有诚意的买主价格好谈，因为她要落袋为安。
持房信心不足，楼市或现抛售潮？
各种客观因素给房贷者带来了压力，加上二手房挂牌量的增加，这是否预示着楼市有可能出现一轮抛房潮？
天浩置业总经理王珍楠认为，目前的观望期看似平静，实则不然，根据其门店近期接待的顾客情况反馈来看，随着投资渠道的拓宽，及对房产预期收益的下降，众多房屋持有者心理已经出现了变化，不再一味捂房惜售，最近很多房主致电咨询卖房事宜、了解市场价格等，这些似乎都成了抛售潮来临前的一个信号。
记者采访的情况显示，如若真出现阶段性抛售潮，因短时间内市场供应增加，买方可选余地增大，卖方要价势必不再坚挺，买方卖方心理上的落差会进一步拉近，以促进成交。
海螺置业总经理陈志仁认为，如果按目前的市场状况再延续几个月，二手房可能会出现抛售潮，但如果信贷局面有所改善，后续调控政策相对温和，则会出现不一样的市场状况，“一切还要看市场的后续发展，”陈志仁这样认为。
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应对新利率房贷该怎么办
银行业内人士表示，一般每年年底和年初都是还贷的高峰，今年的情况尤其明显。主要原因有两点：客观方面，今年央行五次上调利率，促使很多贷款人提前还款；主观方面，年底很多人手中的钱充裕起来，自然就提前还些钱为自己“减减压”。
2008年1月1日将执行房贷新利率，很多人选择在年底提前还贷。不过，提前还贷到底能省多少钱？是全部还清还是先还一部分合适？还了一部分钱后，应该减少月供还是缩短还款期限？这些问题都让贷款者头疼。
提前还贷不是说还就能还
贷款人要好好算笔账，还款后到底是减少月供还是缩短年限，都要根据自己的实际情况。银行业人士提醒市民，一定要在还贷前到贷款银行去了解一下，各银行的规定不太一样，有的需要预约，有的只能在规定时间内办理还款业务，有的还要支付一定的违约金。
还贷越早见效越明显
银行业人士还提示说，一次性都还清了固然好，但并不适合每个人。不过，越早还见效会越明显，因为不管按等额本息还是等额本金进行贷款，利息在月还款额中所占的比重都是不断减少的，到最后就没有提前还款的必要了。
~ 2007年11月29日 温州都市报 徐奇
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