前10月广州房价涨了4千元 有价无市会否迎拐点?By: user18789, 2007/11/08 01:18 刚刚过去的10月份，广州市国土房管局阳光家缘网站统计的十区新建商品住宅的均价又走上历史最高点——11970元／平方米。房价高企的同时，成交量却大幅缩水，数据显示，10月份十区成交量仅为55万平方米、4491套，环比和同比都下降了近两成，楼市出现有价无市的局面。
而从各房地产代理中介获得的信息，开发商目前急于高位出货，一些房地产公司甚至开起了最高层领导出席的紧急会议，商讨如何推动销售。“开发商潇洒的日子也许到头了。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江如是说。而经纬地产项目发展及研究部主任吴定金则称，“开发商之前根本不在乎营销的，如今也必须想尽各种促销手段。”
广州楼市会否出现拐点从而房价一路跌落，还是在高位调整后开始平稳发展？
现象
前10月发生什么事？
价涨4000元／平方米
投资型置业比重攀升
根据阳光家缘的统计数据，到今年1月，广州十区一手住宅市场均价为7524元／平方米，仍在7字头，到2月份起突破8000元／平方米大关，7月份冲上9字头，之后连跳高台，9月份已过万元大关。而刚刚过去的十月，更是以接近1.2万元／平方米的价格创下历史高位。
从去年5月底相继出台的国六条和国十五条开始，政府宏观调控的大方向落在了结构调整上，明显的改变即是加大政府保障型住房的提供；此外，90平方米以下的住房要占各个城市住房建设总量的70%以上，并且建设限价房，形成多层次多品种的市场供应。之后的一整年为各个地方对政策的执行年。
在政府按照国家宏观调控精神进行着新社区的建设、双竞双限地的出让、增大土地供应量的同时，市场本身也悄然发生着变化。楼价的继续走高、股市的掘金，燃起了不少投资客的热情。使得广州楼市的购买需求呈现了变化。广州市同创卓越投资顾问有限公司总经理赵卓文称，广州楼市的投资价值从2006年开始体现，并逐渐由“平民化消费”、“升级换代消费”，向“投资型”、“炒楼型”购房行为转变。2006年以前，广州楼市自住、自用型买家占80%以上，投资、炒楼型买家只占10%—20%。到今天，后者比例已经上升到30%—40%。
合富辉煌市场研究部在“十一”前就已经做出警示：房价持续快速上涨将同时伴随着投资、投机资金大规模进入，自住需求逐渐退出。由于目前国内经济普遍存在流动性过剩，房地产价值可能高估，这种高估导致自住置业与投资置业比例倒转，形成市场隐患。
这种“隐患”在国庆节期间已露端倪，数据显示，整个“十一”黄金月的成交量仅仅比平时的淡季微多，开发商短期内追涨起来的高价面临空涨的危险。
分析
有价无市该何去何从？
从房地产自身发展的规律来看，广州是否已经到了上行周期的最顶点，要开始滑落了？记者采访的多位业内人士均认为，房地产市场不会再像前几个月那样快速疯长，但也不会从此走上彻底向下的通道。而是一个高位调整期的小拐点：将之前非理性的涨价调低至市场可承受水平、挤掉之前非理性的投资、投机需求，之后再保持相对平稳的发展。
房地产追随宏观经济形势
“在目前的宏观经济形势下，房地产市场并不会出现大跌的迹象。”广东省房协市场研究部主任黄福新表示，整个宏观经济大环境仍在一个上行通道，房地产市场也会跟随这个轨迹。
广州市统计局最新发布的信息显示：2007年1—3季度，广州市经济延续了一季度和上半年以来的发展态势，继续保持平稳较快增长，呈现出“生产较快、需求旺盛、结构趋优、质量提升”的特点。全市实现地区生产总值4996.96亿元，比上年同期增长14.5%，增速比今年一季度加快1.2个百分点，比今年上半年加快0.5个百分点，是近三年同期最高水平。其中，房地产市场活跃。1—3季度，全市房地产开发投资额增长28.6%，增幅同比加快11.3个百分点。商品房销售面积840.01万平方米，增长15.6%，增幅同比提高11.7个百分点。伴随房屋销售面积的增加，空置商品房继续减少。9月末，全市空置商品房为383.73万平方米，比上月减少50万平方米，是2000年以来空置面积跌破400万平方米的首月，同比降幅在上月6.5%的基础上迅速扩大到16.0%。
房地产发展本轮周期或到2010年
广州楼市已经经历过一轮的涨跌。1993年到1997年的上升期过后，一直到2003年，广州楼价一直处于“阴跌”状态，2003年广州十区商品房均价4439元／平方米，达到历史低位。2004年开始，广州的房地产市场才重新进入上行通道，每年的同比涨幅均超过两位数。
2004年新一轮上涨周期开始后，广州市房地产市场已经经历了将近4年的洗礼。目前是否已经到了房价的波峰？中原地产项目部总经理黄韬认为，从整体的宏观经济发展形势看，只要中国的经济大环境依旧向上，房地产市场就没有往下走的可能；加上2008年的奥运会、2010年的亚运会，都会给房地产市场一个有力的支撑。“这个周期至少持续到2010年。”黄韬说，在此之前，广州房价会波状上升，而在此之后，则会波状下降。
而省房协市场研究部主任黄福新则表示，这一轮周期的长短无法预测，只能拭目以待。但在目前整个经济环境和流动性过剩的大背景下，房地产市场还没有呈现出崩盘的迹象。
近期将现高位调整期小拐点
尽管对上升期何时结束存在不同观点。但业内人士却几乎达成共识：目前的楼市需要一个高位上的调整期，将近期非理性上涨的价格调低，将其被过高估值的价格还原，以符合市场规律。黄韬甚至预计，如果11月份没有出现很猛的房地产调控政策，让成交量再持续降低，那将出现2010年之前的房地产波状上行图中下降的“一笔”，房价在此期间将调低5%到10%。
在国庆黄金周之后，开发商通过各种促销“暗降价”的信息即传开。一些久违的促销手段再次进入公众视野。市民成先生近1个月收到了大量的房地产促销短信，最多的一日收到18条。其中包括前几名赠送首付一成、前几名打9字头折扣等，记者计算下来，白云区某小区每平方米均价折扣低了3000多元／平方米。
“房价若继续如前几个月般冲高，确实会扩大楼市泡沫至破裂、崩盘。”黎文江表示，还好开发商及时“悬崖勒马”，房价已在“收缰”。黄金周市场淡静似一盘冷水，让开发商们打了一个冷颤。这是楼市顺从市场规律进行的自我调节。
黄福新则指出，这个高位调整期要经历很长一段时间。市场不再可能出现近期每个月涨几千元的情况。高位调整的意义在于，一方面开发商不能像之前那样盲目乐观，一拍脑袋就提价一两千元，市场变得理性，他们也必须理性。另外一方面，调整期的信号也向投资者和投机者发出警告：“楼市有风险，投资须谨慎。”在这个调整期挤掉一些非正常的市场需求，才能得以让楼市继续平稳发展下去。（记者 张睿）
~ 南方日报 2007-11-07
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