成都“私家花园”里也不能私自搭建房子By: user18789, 2007/11/10 10:14 “业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《成都市物业管理条例》中关于“住改商”的规定虽然只有68个字，但其中却包含着多重含义。昨日，市人大及相关部门召开通气会，就住改商及物业共有范围等问题作出了进一步解释和说明。
住改商
左邻右舍同意还不够
不能违反法律、法规以及管理规约，意味着住改商行为必须遵守法律法规以及业主大会通过的建筑物区划中关于住宅使用性质的规定。如，某小区管理规约虽没有完全禁止住改商，但规定了不能将住宅用于开餐馆的，业主就必须遵守这一规定。
对于“经有利害关系的业主同意”一句，市人大相关负责人表示，“利害关系的业主”并不仅仅限于左邻右舍、楼上楼下，而是凡因“住改商”行为而影响到生活的业主都在此范围内。如果某业主要进行住改商，就必须征得这些业主的书面同意。
“工商等相关部门接下来将就住改商工商登记等依法制订一系列实施细则，不能提交房屋使用性质说明或是利害关系业主书面同意的，就不能进行登记。实际上是抬高了住改商门槛。”市人大法制委负责人表示，虽然条例明年1月1日才正式实施，但目前政府有关职能部门已经着手采取一定措施，防止某些业主在条例实施前突击住改商。
专有绿地
能处置的只有植物
陈先生最近看上城南某小区一楼的期房，售楼小姐告诉他因为底楼套房赠送私家花园，所以底楼单价要比楼上贵。但是明年才能买这套房子的陈先生可得注意了，因为根据物权法及明年起开始施行的《条例》规定，开发商所谓的“私家花园”其实并不一定受法律保护。
市人大法制委负责人解释说，物权法规定只有明示属个人所有的绿地不作为物业共有部分，即载入建筑区划平面图或其他专有部分买卖合同附件中的，才能认为这块绿地归底楼业主专有，否则就应是公共绿地。但即使是“专有”，也只是指底楼业主可以任意处置其绿地上的植物，但不能在绿地上搭建房屋，改变土地使用性质。
建筑区划
买房前一定要弄清
在住改商及底层绿地所有权问题的解释中，该负责人都提到了“建筑区划”概念。建筑区划怎么划分才合理？“在大楼盘里，如果机械地确定为一个建筑区划，则无论别墅区、电梯公寓、多层楼房维修养护成本如何不同，但其业主都享受一样的物业服务，这给小区管理带来困难。但如果划分得过细，就有可能造成游泳池、会所等公有设施划分到哪个区域等具体问题。”该负责人特别提醒今后有购房计划的市民，买房前一定要仔细阅读该楼盘的《建筑区划划分意见书》，明确自己享有的权利与义务。（赖晓莉）
~ 2007年11月10日 四川新闻网-成都日报 赖晓莉
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